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PLUSVALÍA MUNICIPAL: COMO SE CALCULA CON LA NUEVA REGULACIÓN

El Pasado mes de Octubre el Tribunal Constitucional en su sentencia 182/2021 declaraba inconstitucional la forma de cálculo del "Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana" vulgarmente conocido como Plusvalía Municipal. Dicha Sentencia ponía la puntilla definitiva a la forma de calculo de la Plusvalía Municipal. Este desenlace ya se via venir después de las dos sentencias que ponían en duda la forma de calculo de dicho impuesto, la primera de las sentencias, en febrero del 2017 en la cual declaraba nulo el calculo cuando había perdida en la transmisión del inmueble (sentencia comentada en nuestro blog el 11/10/2018) y la segunda sentencia en octubre del 2019, cuando el TC declarando nulo el impuesto cuando la cuota a pagar superaba la ganancia obtenida(sentencia comentada en nuestro blog el 11/11/2019).

El legislador tras la ultima sentencia del TC (deprisa, corriendo y de forma un poco chapucera a mi humilde entender), aprobado una nueva formula de calculo de la Base Imponible de la Plusvalía, mediante el Real Decreto-Ley 26/2021 del 8 de noviembre, y son las siguientes:

1.- La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.


2.- El nuevo sistema objetivo que pretende reflejar la evolución del mercado inmobiliario. Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

Se estable que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de devengo por lo coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:


Periodo de Periodo de

Generación Coeficiente Generación Coeficiente


Inferior a 1 año 0,14 11 años 0,08

1 año 0,13 12 años 0,08

2 años 0,15 13 años 0,08

3 años 0,16 14 años 0,1

4 años 0,17 15 años 0,12

5 años 0,17 16 años 0,16

6 años 0,16 17 años 0,2

7 años 0,12 18 años 0,26

8 años 0,1 19 años 0,36

9 años 0,09 Igual o superior

a 20 años 0,45

Los Ayuntamientos podrán corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización.


Ejemplo: Plusvalía Real Superior a la objetiva.

Vivienda adquirida en 2016 por 200.000€ y se vende en 2021 por 250.000€. En la fecha de venta, el valor catastral total es de 125.000€ (50% suelo y 50% construcción)


Plusvalía real = Base Imponible = % valor del suelo sobre el valor total x Plusvalía

50% de 50.000 (Beneficio Obtenido) = 25000

Cuota = BI x Tipo de Gravamen = 25000 x 30% (tipo máximo legal) = 7500€


Sistema Objetivo = Base Imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente

50.000 x 0,17 (Coeficiente 5 años) = 8500

Cuota = BI x Tipo de Gravamen = 8500 x 30% (tipo máximo legal) = 2500€

Ejemplo: Plusvalía Real Inferior a la objetiva.


El mismo caso anterior es decir adquirida en 2016 por 200.000€, pero en este caso se vende en 2021 por 210.000€. En la fecha de venta, el valor catastral total es igual que el caso anterior de 125.000€ (50% suelo y 50% construcción)

Plusvalía real = Base Imponible = % valor del suelo sobre el valor total x Plusvalía 50% de 10.000 (Beneficio Obtenido) = 5000 Cuota = BI x Tipo de Gravamen = 5000 x 30% (tipo máximo legal) = 1500€ Sistema Objetivo = Base Imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente 50.000 x 0,17 (Coeficiente 5 años) = 8500 Cuota = BI x Tipo de Gravamen = 8500 x 30% (tipo máximo legal) = 2500€

¿Qué pasa si no he obtenido ganancia?


La nueva redacción dada al artículo 104.5 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales queda redactado de la siguiente forma "No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición." Por lo tanto si el precio de transmisión es igual o inferior al precio de adquisición no estaremos sujetos al impuestos. Pero OJO el no estar sujetos al impuesto no nos exime de presentar los documentos que prueben que no hemos obtenido incremento del valor en la transmisión.

¿Qué pasa con las operaciones que se hayan formalizado desde el día de la publicación de la sentencia del TC hasta el martes 10 de noviembre?

Al haber un vació legal no estará obligado al pago del impuesto.

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