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EL NUEVO VALOR DE REFERENCIA DE UN INMUEBLE

Tras la aprobación de la Ley 11/2021 del 9 de Julio de medidas y lucha contra el fraude, entra en vigor una importante novedad, el valor de referencia para los inmuebles. Dicho valor de referencia afecta a los impuestos patrimoniales es de decir al Impuesto sobre el Patrimonio, Impuesto Sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Dicho valor de referencia pasara a constituir la Base Imponible de los bienes inmuebles en los impuestos mencionados.


¿Qué es el valor de referencia?


El valor de referencia será un valor que determine la Dirección General del Catastro para cada inmueble, no tendrá nada que ver con el valor catastral, ya que tanto su forma de obtención como a los impuestos que les afecta es totalmente distinta. El Catastro define dicho valor "como el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de las características catastrales de cada inmueble". A dicho valor se la aplicará un factor de minoración en su determinación, para que el valor de referencia no supere el valor de mercado (esta afirmación que hace la norma habrá que ponerla en cuarentena y ver como va funcionando esta nueva forma de determinar la base imponible de los inmuebles).


Cual es la función del valor de referencia y a qué impuestos afecta.


El valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y Sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).


Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente. No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Por consiguiente el valor de referencia será la base mínima de tributación de estos impuestos.


Ejemplo: una operación de compraventa de un Piso Situado en la Comunidad Valenciana cuyo precio pactado entre las partes es de 120.000€. Esta operación esta sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que asciende al 10% en la Comunidad Valencia. Miramos el valor de referencia de nuestro inmueble y dicho valor es de 110.000€. Por lo tanto tendremos en este caso que la base imponible será de 120.000€ impuesto a pagar 12.000€. El mismo caso anterior pero con un valor de referencia de 140.000€ en este caso nuestra base imponible será los 140.000€ por el 10% el impuesto a pagar será 14.000€.


Por ultimo indicar que cuando el valor de referencia haya sido la base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre Patrimonio al que en su caso, se éste sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.


Que pasa si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble.


Podremos proceder de dos formas:


1.- Presentar la autoliquidación aplicando los valores de referencia, y posteriormente solicitar una rectificación de la misma atreves de la solicitud de devolución de ingresos indebidos, o bien.

2.- Presentar la autoliquidación aplicando los valores que nosotros consideramos que son los correctos, y cuando la Administración no notifique la liquidación presentar los recursos pertinentes.


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